Thị trường BĐS 2020: Kịch bản “chạm đáy” giai đoạn 2011-2013 có lặp lại?

Nhiều người lo ngại giai đoạn khủng hoảng chạm đáy 2011-2013 của thị trường bất động sản có thể lặp lại nếu dịch Covid-19 còn kéo dài.
Thách thức ngắn hạn, cơ hội dài hạn

“Cơn bão” Covid-19 đã đẩy nền kinh tế nói chung vào giai đoạn khó khăn, khiến thị trường bất động sản tạm thời “ngủ đông”. Không chỉ là một cú sốc mạnh đối với thị trường nghỉ dưỡng, khách sạn, diễn biến phức tạp và kéo dài của dịch bệnh còn ảnh hưởng đến nhiều phân khúc khác. Theo một số công ty nghiên cứu, sự gián đoạn của chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tác động mạnh đến bất động sản công nghiệp. Thị trường bán lẻ sẽ bước vào giai đoạn rủi ro cao đối với dòng tiền và tăng chi phí vận hành phát sinh do nhu cầu tiêu dùng sụt giảm và chuỗi cung ứng bị gián đoạn. Ngoài ra, do trì hoãn hoạt động đầu tư ở khối văn phòng và tăng cường làm việc tại nhà nên tỷ lệ sử dụng văn phòng sẽ giảm nên các chủ nhà với hợp đồng thuê ngắn hạn sẽ phải chịu thiệt hại. Thị trường nhà ở sát với nhu cầu thực được cho là ít bị ảnh hưởng nhất bởi dịch bệnh. Theo JLL, bất động sản nhà ở vẫn là tài sản đầu tư tốt, hưởng lợi từ thu nhập tiền thuê ổn định và khả năng linh hoạt giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy.

Trước thực trạng khó khăn như hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, ở một khía cạnh nào đó, đây sẽ là cơ hội cho những người mua thực khi có nhiều lựa chọn, ít cạnh tranh và có thể được hưởng nhiều ưu đãi từ phía chủ đầu tư.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam cũng nhận định, khó khăn của năm 2020 sẽ là tiền đề cho sự phát triển bền vững của những năm tiếp theo. Thách thức của thị trường là ngắn hạn còn cơ hội thì dài hạn.

Về lo ngại thị trường bất động sản sẽ lặp lại kịch bản đổ vỡ như những năm 2011-2013, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá điều này sẽ khó xảy ra. Ông Hiển phân tích, bất động sản có chu kỳ phát triển 5 năm. Bất động sản đã bước sang chu kỳ mới 2014-2019 và có tăng trưởng nóng sau giai đoạn khủng hoảng chạm đáy 2011-2013. Mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh và Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Cuối chu kỳ tăng trưởng rơi vào cuối năm 2019. Dịch Covid-19 chỉ là giọt nước tràn ly. Giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản có thể yếu đi nhưng có thể tự phục hồi. Do đó, không nên quá bi quan về một kịch bản xấu.

Cần giảm giá bán nhà để “cứu” thị trường
Để giải cứu thị trường địa ốc và ứng phó với dịch Covid-19, hàng loạt giải pháp đã được các đơn vị và chuyên gia đưa ra. Điển hình như mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị doanh nghiệp nên thực hiện các phương thức hỗ trợ đối tác thuê nhà, thuê mặt bằng, như giãn tiến độ trả tiền thuê, giảm giá cho thuê, miễn tiền thuê trong một thời gian. Đồng thời xem xét giảm giá bán nhà, tăng chiết khấu. Tái cấu trúc lại doanh nghiệp, coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người tiêu dùng.

Cho rằng cần quan tâm đúng mực đến bất động sản, nếu không sẽ đẩy nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng lâu dài, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra giải pháp trong giai đoạn này, Ngân hàng Nhà nước nên có chỉ đạo quy định về nợ xấu như cho phép ngân hàng thương mại khoanh nợ, giãn nợ, gia hạn, tránh đẩy nguồn vốn vay của doanh nghiệp địa ốc vào nợ xấu.

Cũng theo vị chuyên gia này, cần có chính sách hỗ trợ người có nhu cầu mua nhà thật, đây là đối tượng tạo ra tính thanh khoản thực trên thị trường. Do dịch bệnh nên đối tượng này có thể bị giảm thu nhập, thiếu việc, mất việc và gặp khó khăn khi trả tiền mua căn hộ. Đối tượng này khi được hỗ trợ sẽ hạn chế việc họ phải bán lại căn hộ – lý do có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng bị bán tháo, giá giảm mạnh như năm 2012. Giải pháp này giúp doanh nghiệp địa ốc đẩy được hàng tồn. Ngoài ra, khi người dân có tiền mua sắm cũng sẽ thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh các ngành khác.