Mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) về bản chất là loại hình bất động sản lưu trú. Trong trường hợp pháp lý dự án không rõ ràng, đất xây dựng farmstay không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì việc đầu tư vào mô hình này có thể xem là bất hợp pháp, có nguy cơ mất trắng.
Về hình thức đầu tư này, UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản về kiểm tra, rà soát các vi phạm pháp luật về đất đai đối với mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng. UBND TP. Hà Nội cũng giao UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng đối với mô hình kinh doanh trên.
Theo Luật sư Trần Thị Phượng (Hãng Luật LPVN), về bản chất farmstay là loại hình bất động sản lưu trú (có mục đích nghỉ dưỡng), phải được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Việc xây dựng trên đất nông nghiệp hoặc đất rừng có thể bị xác định là sử dụng đất không đúng mục đích đất được giao.
Thực hiện mô hình farmstay, có chủ đầu tư thực hiện theo hình thức chia lô để bán cho khách xây dựng công trình và kinh doanh nghỉ dưỡng trên phần đất đó. Việc tự ý phân lô đất nông nghiệp (hoặc đất rừng) để bán, chủ đầu tư vi phạm về phân lô bán nền chỉ được áp dụng cho đất ở khi đáp ứng điều kiện được quy định về đất đai.
Đất sử dụng kinh doanh farmstay là đất nông nghiệp (hoặc lâm nghiệp). Do đó, việc chủ đầu tư xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch trên loại đất này là vi phạm do xây dựng công trình trên đất không được phép, có thể bị buộc tháo dỡ. Công trình đó bị xem là công trình xây dựng không phép.
Ngoài ra, theo quy định của Luật Du lịch, chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, môi trường, có cơ sở vật chất kỹ thuật để phục vụ khách. Việc đầu tư mô hình farmstay tự phát thường không đáp ứng điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Do đó, theo Luật sư Phượng, farmstay tuy có những đặc thù riêng, nhưng bản chất là loại hình bất động sản lưu trú, do đó các nhà đầu tư cần quan tâm đến hành lang pháp lý khi tiến hành đầu tư sản phẩm bất động sản này.
Chủ đầu tư muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng để làm farmstay thì phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ thì mới đảm bảo tính pháp lý của dự án. Trong trường hợp pháp lý dự án không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì việc đầu tư có thể xem là bất hợp pháp, có nguy cơ mất trắng.
“Thực tế giao dịch, do không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, chủ đầu tư áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn với nhà đầu tư. Thường thì chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận cao, đồng thời đẩy các rủi ro pháp lý về cho phía người mua. Các bên cần cân nhắc thiệt hơn về con số lợi nhuận và rủi ro pháp lý khi hợp tác như vậy”, bà Phượng nhấn mạnh.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu farmstay chỉ là dự án khu du lịch trải nghiệm nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là tình trạng các tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các farmstay mà chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ.
Theo ông Châu, thay vì cấm, nên xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh hoạt động cho loại hình này, do đó, HoREA đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở” để quản lý mô hình farmstay. Đồng thời, kiến nghị Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch bổ sung thêm loại hình farmstay vào Luật Du lịch để thống nhất với Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 về quy chế quản lý, kinh doanh căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.
