Giá nhà tại TP.HCM khó giảm trên thị trường sơ cấp

Tại TP.HCM, xu hướng giảm giá bán nhà đất có thể xảy ra cục bộ trên thị trường giao dịch thứ cấp. Tuy nhiên giá chào bán sơ cấp sẽ khó giảm do nhu cầu mua vẫn rất cao.

Nguồn cung giảm, giá vẫn tăng

Dịch COVID-19 cùng với vấn đề chậm cấp phép và kỳ nghỉ dài đã làm nguồn cung nhà ở chào bán tại TP.HCM giảm mạnh. Phần lớn các dự án căn hộ của thành phố triển khai tại Nhà Bè, quận 2, quận 9 và khu trung tâm đều phải tạm hoãn hoạt động chào bán vì quy định hạn chế các sự kiện đông người của chính phủ. Theo DKRA Việt Nam, trong quý vừa qua chỉ có khoảng 7 dự án chào bán với nguồn cung chưa tới 1.500 căn hộ tung ra thị trường. Con số này giảm 70% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung cũng vì thế giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 26% so với quý trước. Quý 1/2020 cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ 5 năm trở lại đây.

Tương tự, theo dữ liệu trực tuyến của Skyland, tính từ thời điểm giữa tháng 3/2020 khi lệnh cấm hội họp đông người nghiêm ngặt hơn, nhu cầu tìm mua BĐS giảm mạnh. Lượng quan tâm của người mua giai đoạn này giảm gần 50%. Riêng loại hình căn hộ có nhu cầu tìm mua giảm từ 32-40% và chủ yếu tập trung sức mua vào các dự án cũ, hiện hữu trên thị trường.

Bất chấp thực tế lượng giao dịch giảm, giá BĐS vẫn có xu hướng tăng trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý cấp cao CBRE cho biết, mức giá sơ cấp chủ đầu tư chào bán đối với phân khúc căn hộ trung cấp hiện dao động từ 33-45 triệu/m2, căn hộ cao cấp là từ 53-80 triệu/m2. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức hơn 45 triệu/m2, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Riêng phân khúc căn hộ trung cấp có mức giá sơ cấp mới cao hơn mặt bằng khu vực từ 15-30%. Với việc khan hiếm nguồn cung và nhu cầu tìm mua vẫn tốt, không ít chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý đã quyết định tăng giá. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định không thay đổi so với quý trước nhưng vẫn cao hơn thời điểm cùng kỳ năm trước lần lượt là 6% và 8%.

Không chỉ loại hình căn hộ, giá bán nhà liền thổ sơ cấp trong quý 1/2020 cũng tăng lên mức trung bình gần 130 triệu/m2 đất, tăng gần 38% so với cùng thời điểm năm 2019. Nếu xét trong phạm vi cùng một dự án, giá chào bán sơ cấp đã tăng từ 4-9% sau mỗi quý.

Giá sơ cấp BĐS khó giảm trong quý tới

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và thị trường diễn biến phức tạp, các chuyên gia trong ngành cho rằng, tình hình tiêu thụ phân khúc cao cấp sẽ gặp nhiều khó khăn nhưng loại hình căn hộ trung cấp dự báo vẫn tốt, đặc biệt là phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/căn. Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn tổng nguồn cung trong quý 2/2020, tạo nền tảng bền vững cho thị trường bằng việc đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người mua. Khảo sát một số dự án trung cấp dự kiến ra hàng trong năm 2020 ghi nhận, tỷ lệ đặt mua trước khá cao, nhiều dự án đạt từ 80-100% nguồn cung dự kiến.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, dù sẽ suy giảm trong ngắn hạn nhưng nhìn tổng thể thì nhu cầu mua BĐS trong dân vẫn rất cao. Với cả nhà đầu tư và người mua ở thực, BĐS vẫn là kênh hấp dẫn nhờ yếu tố sinh lợi và an toàn. Hiện nay vấn đề lâu dài của thị trường là yếu tố nguồn cung hạn chế so với nhu cầu mua. Sự lệch pha cung – cầu ngày càng rõ rệt kéo theo giá BĐS khó có xu hướng giảm trong ngắn hạn. Theo bà Dung, nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát trong quý 2 tới đây, giá bán trung bình toàn thị trường có thể tăng 5-7% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng với phân khúc nhà liền thổ, tác động của Covid-19 sẽ không quá mạnh do phân khúc này vốn khan hiếm nguồn cung. Ngay trong quý 1, khi dịch bệnh căng thẳng, nhà liền thổ vẫn tăng với tốc độ mạnh. Chính vì vậy, dưới ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung, giá nhà liền thổ khó có khả năng giảm. Hiện nay, giới đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá đã tạo lập từ trước khi dịch bùng phát. Nếu tình hình dịch kiểm soát tốt trong nửa cuối năm, giá nhà liền thổ sẽ trên đà tăng trở lại. Ngược lại, nếu tình hình xấu đi, các chính sách kích cầu có thể cần được xem xét.

Việc hạn chế tiếp xúc và giảm các sự kiện tập trung đông người sẽ tiếp tục tác động đến cách thức bán hàng của sản phẩm nhà ở trong quý tới đây. Các chủ đầu tư sẽ nhanh chóng có phương án bán hàng mới như áp dụng hình thức giao dịch trực tuyến, sử dụng ứng dụng bán hàng, tài liệu bán hàng, phim thực tế nhà mẫu… Ngoài các hoạt động bán hàng, các hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, đặc biệt là quản lý dự án cũng sẽ được đẩy mạnh.